放松限购一周，房价涨了吗？

　　进入2019年第四季度以来，各地为了稳定市场预期，相继出现了一些“放松”动作，在这其中，抢人大战渐趋白热化，如海南全线放开落户，郑州、南通给予高精尖人才购房补贴，而在天津、南京六合、江门、上海临港等以人才新政的方式相继松绑限购后，上周广州南沙区也加入了松绑限购的行列。

　　从CRIC监测的周度数据来看，南沙放松限购一周后量价均出现小幅上涨。我们认为政策本身的目的是为了自贸区及南沙区经济的发展，从客观上会带动更多符合条件的人去买房，但总体来看，后续要防范区域房价炒作现象的发生。

　　南沙还需提升人气提速发展

　　12月13日下午5点，南沙区政府门户网站发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知明确指出，只要拥有本科及以上学历，不受户籍、社保、个税限制，即可享受南沙区范围内首套房购房资格。

　　在此之前南沙区一直实施的是跟广州市区一样严苛的限购政策，此次放开限购的力度在一线城市中还是比较罕见的。但却并不令人意外，南沙作为国家级新区、自贸区，需要大量引入人口、产业，但无奈远离主城区，人气长期不足。

　　根据广州市统计局官方网站发布的《2018年广州市人口规模及分布情况》，其中，南沙新区常住人口75.15万人，在全市所有区中位列倒数第二，而户籍人口仅43.93万。

　　依据规划，至2025年，南沙新区预测常住人口规模为230-270万人，城市公共设施、市政基础设施按300万人口进行配置。从目前来看，离既定人口目标仍有一定距离。

　　此前与广州市区一样严苛的限购政策，客观上对南沙人才和产业的集聚出现了一定制约，新政有望解除这一束缚，为南沙发展提速，因此此次调整也是相对务实且符合市场客观需求的。

　　南沙放松限购一周量价齐升

　　从CRIC监测的周度数据来看，南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。在这其中，2019年29周广州全区成交均价26411元/平方米，几乎与上周成交均价26266元/平方米持平，在这其中，南沙区的成交均价为22775元/平方米，较上周成交均价21282元/平方米出现较明显增长，涨幅约7%，为上周广州除天河区(9%)外最高涨幅。

　　从成交面积来看，2019年29周广州全区成交量，除越秀与白云区还在下滑之外，其余各区都出现了回升。

　　我们认为，一直以来广州具有高学历人口的比例较高，据2016年广州市统计局公布的全国1%人口抽样调查数据显示，广州每10万人中具有大学教育程度达到23654人，较高于全国水平。

　　再加上南沙同时具有“国家级新区”“自贸区”“粤港澳大湾区”三个区的光环加持，无论对广州、湾区、港澳乃至全国购买力而言，都是十分吸引人的，后期南沙市场或有进一步的提升可能，但长期来看仍需观察产业人口是否能持续稳定的导入与发展。

　　可参照同为一线城市的上海临港“限购”解禁情况，在当时房产限购政策解禁的消息传出之后上海临港迎来了一波成交放量，单周平均成交量均突破2万方，不过“好景不长”，后期政策的带动效应明显转弱，由此可见，短期内这类刺激性政策确实能够提振增量购房需求，但本质上还是需要产业升级配合导入人口。

　　后续需防范区域房价炒作现象

　　值得注意的是，上周南沙新政公布不久，南沙多个楼盘便传出了“即将涨价”、“取消折扣”的声音。

　　如保利天寰表示3天后将取消现场所有折扣、灵山岛·金茂湾直接表示明日涨价、时代绿庭山语宣布从12月15日23：59起取消43和58平方米小户型单位的9.9折优惠、时代香海彼岸则打出了12月16日起全面封盘的口号。

　　据媒体报道，更有许多地产从业者到处打电话，表示：“你再不买，这个盘就要涨价，现在入手最抵!”

　　这一动作在一定程度上也引起了各地炒房客的关注，南沙某房地产中介就表示：“经过新政的第一个周末，说实话有些措手不及。咨询量比上一周增长了3倍，客户购买欲望也明显上升，但是这个信息时代资讯传播速度太快，一个周末连遇4位业主临场反价。市场上的笋盘以肉眼可见的速度一套套消失，一周前愁客户来源，一周后愁无房可卖。现实就是这么残酷。”

　　与此同时，也有在南沙熬了四年多，马上就要取得购房资格的购房者表示：“这政策一放开让我们这些人情何以堪。2015年刚来的时候房价9000-11000元/平方米，两年后直接上20000元/平方米，2017年广州新政三年改五年连续社保，当时坑死了一堆想买房的人，现在好不容易熬到快五年了，又说不用五年社保了只要本科就行，我们这些等了这么久的人怎么办?”

　　对此，我们认为，政策本身的目的是为了自贸区及南沙区经济的发展，从落实一周后的数据来看，已经对目前南沙区的房地产市场起到了一定的提振作用。但从具体上看，在取消了户籍、社保和个税缴存限制之后，将有一大批人才直接获得购房资格，但在广州市内已购有首套商品房的除外，由此看来，南沙新政实际上是在释放了原有被压抑的需求同时，更多地影响了广州以外的市场购买力，为了以防放开限购后，真正的刚需被炒房团误伤，后续还需防范区域房价炒作现象的发生。

　　限购松绑未必就是特效药

　　事实上，2019年11月29日，临近广州的佛山也同样发布了与南沙相类似的人才购房新政，并在12月4日后续发布了细则。

　　主要内容为，在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

　　然而从CRIC监测的周度数据来看，佛山放松限购后，当周量价数据均出现了一定程度的下滑，从第二周后才恢复上涨。

　　这主要是由于佛山分限购区与非限购区，在新政发布后非限购区由于本来就不限购，所以并没有因为新政的出台而出现利好，反而会受部分购买力转移到限购区内的影响，形成一定的利空。

　　而对于佛山的购房者而言在整体房地产市场趋冷的情况下，限购松绑的动作反而加强了其观望情绪，从而造成了新政发布当周量价齐跌的情况。

　　由此看来，在目前整体房地产市场中，限购松绑未必就是特效药，对于需求被明显压抑的区域，政策的松绑在一定程度上有提振的作用，然而最终还是要看整个区域的发展情况，而对于市场并没那么火热的区域而言，政策的松绑在一定程度上也会加重市场观望气氛，还是该回到“因城施策”上来。