限竞房一周年:土地供应多元化 库存积压去化难

　　随着2018年6月首批限竞房入市，北京新房市场逐渐步入限竞房时代。有数据显示，截止目前北京新房市场共有55个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.78万套，占北京商品住宅总供应的64%，限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

　　在2018年土拍中成交的42宗纯商品房用地中，仅一宗冬奥会用地不限价，其余均为限竞房;而在2019年已成交的21宗纯商品房用地上，有9宗不限价地块，占比达40%以上，可预见，北京未来的土地市场，不限价商品房将逐渐回到舞台中央。

　　北京土地市场正在朝着多元化供给结构发展

　　5月28日，孙河地块以楼面价69542元/㎡的价格出让，成为业界瞩目的焦点。据了解，该宗土地是近三年第一宗主城区不限价商品房住宅用地，同时100%自持。

　　此前孙河区域拍卖多宗限竞地块，在价格上抑制了孙河区域房价的涨幅。此次出让的2902-31地块，起始楼面价则已经达到了56000元/平米。

　　在近两年限竞房、共有产权房大批入市的形势下，这种不限价商品房住宅用地到底意味着什么?

　　有业界人士认为，经过两年的房地产调控，目前北京市的房地产市场已基本稳定，所以就没必要用政策继续干预市场产品分配。

　　那么，纯商品房供地越来越多 ，“限竞房”会退出吗?

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示， “从周期来看，可以确定起码还有1年到2年时间是限竞房供应高峰期。北京预计有近100个限竞房项目，但目前刚刚入市一半。2019年限竞房供应量有望超过6万套。”

　　值得一提的是，7月26日，北京公开挂牌3宗用地，其中一宗商业用地、二宗住宅综合用地，分别位于亦庄、东坝和顺义新城。东坝地块为共有产权房用地，顺义新城为限竞房用地。

　　可以看到，北京土地市场正在朝着多元化供给结构发展。在未来，围绕“房住不炒”，北京还将继续保持土地供应增量，灵活多元供地，做到购租并举、满足多层次住房需求，多措并举保障供地计划落实。

　　限竞房库存达历史最高值，去化难度加大

　　作为北京新房市场的主力军，限竞房的销售情况并未如大家所预期的那么乐观，反而在持续加大的供应下，面临着去化难的问题。

　　中原地产研究中心统计数据显示：2019年上半年，限竞房网签合计9283套，叠加2018年完成的网签，合计限竞房签约13790套;但在供应3.78万套下，限竞房库存高达2.4万套的历史最高值。

　　据悉，北京从2018年6月开始，合计入市限竞房项目达到了55个项目，合计81期，供应住宅套数达到了37851套，而网签数据合计13790套。平均网签均价为48867元/㎡，网签完成144万㎡，按照面积计算网签完成率只有32%。

　　对于库存积压、去化难的原因，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房的本质还是商品房，优势却不明显，不少项目区位偏远。目前上市的限竞房大都处于房山、大兴等区域，在北京二手房降温明显的现状下，有房票人群的购房选择更为理性，同时限竞房的集中上市也造成短期内供应增量明显，更不利于整体快速去化。

　　而谈及限竞房未来的发展情况，他表示，2019年限竞房“小年”预计还将延续，一方面2018年至今大部分项目去化不佳导致大量限竞房待售面积明显增加，另一方面2019年是保障性住房的供应“大年”。2019年限竞房除了产品同质化所导致的同类项目之间竞争外，还将面临众多共有产权房入市对其形成的客源争夺。