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5月LPR没降,但有些人房贷却发生了变化日前,房地产税被传的沸沸扬扬,貌似箭在弦上不得不发,那具体是怎样的呢?我们来分析一下房地产税具体的背景以及可能带来的影响。
从2017到2019年,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题的逐步明确解决,再到国地税合并迈出步伐。可以说,开征房地产税已无技术障碍。
1. 为什么要推进房地产税
中国的房地产改革的转折点是从1994年开始的,1994年我们实行分税制改革,强化中央的财政收入,导致的结果是中央政府税收占比过高,而地方政府开支过大,地方政府赤字严重。
为了弥补地方财政,各个地方发现一条财政增收的方法:土地财政。这埋下了地方政府高度依赖房地产的种子。
1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,确定中国商品房改革,真正的将房地产交给市场化。2003年国务院18号文件提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。房地产能够带动上下游产业的发展,国家开始大力发展房地产业。从1994年税改,到1998年房地产改革,再到2003年确定房地产为支柱产业,房地产的三级跳为接下来房地产长达15年的增长埋下伏笔。简单计算,2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算收入的66.48%(2017年的比例为56.9%),在不少城市,土地收入已经超过一般收入。所以土地财政带来的收入是不可替代的,是政府收入的主要来源。
中国城市化速度放缓,农村涌向城市的人口逐年递减,同时我国人口增长放缓,甚至出现老龄化严重的现象,随着人口红利逐渐消失,城市土地供应和开发逐渐减少,越来越多的城市正逐步从新房市场转向存量市场,在北京和上海,二手房交易比重远超新房,存量市场提供了绝大多数的市场供给。此时实行房地产税正是对土地红利的一种有效补充。
2.房地产税会不会降低房价
城市化带来的大量土地出让是一次性红利,当这种一次性红利耗尽的时候,就需要找到一个新的税种来替代。既然吃不到增量土地,那么存量不动产自然会开始发挥作用,房产税并不是为了降低房价,而是为了补充收入。
所以房地产税就是政府的一个长期饭票,并不是政府用来降低房价的,而且换个角度来看,如果房价猛降,那么这个饭票就贬值了。但是政府可以结合其他的举措来合理控制房价。由此看来,房地产税的初衷并不是为了降低房价,但是它给了政府另一个有力的武器来合理调控房价。
3.房地产税带来的影响
三四线城市拥有多套房产的人,目前因为没有征收房地产税所以即使处于空置状态,也不会带来经济上的损失,可一旦开始征收房地产税,那这些房子必然处于一种亏损的状态,因为三四线城市里的居民几乎人手一套房,房子根本很难租出去,就算租出去也很难抵消房地产税的税费。这样一来,房东可能要提高租金来降低房子持有成本,但是租客的消费能力是有限的,这样可能造成大量租客流失,社会动荡。
同时如何征收房地产税也是一个重要的问题,如果以首套免征的标准,那么很多人会把小户型房产置换成超大户型,然后在各个城市以首套免征来炒房。如果以一定面积为标准,那么炒房客一定会拼命往大城市的中心地带囤积房子,同时这也对三四线城市不公平。
4.我们该如何应对房地产税
一是不要把所有的资金都投入到一线城市里面,因为根据以上的分析,房地产税征收的标准不可能做到全国统一,肯定会因城施策,一线城市率先进行房地产税的征收,因为一线城市新房交易有限,以存量房为主,有利于房地产税地实施。而二线城市要进行人才引进,房子就是一种很有吸引力的筹码。
二是购买有租赁价值的物业,房地产税时代,一定要把租金价值重视起来,那些租金价值低的二三线城市,偏远的旅游地产、人口流出多的城市人口净流出城市,会因为房子租不出去或者租金远远无法抵消税费,而处于一种赔钱状态,一旦这种状态延长,就会导致抛售房子或者直接破产。
三是多生孩子:中国的房地产税应该有一定的免征面积,而且很有可能是按人均面积来计算,那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度。
如今,全球疫情蔓延严重,全球经济不景气,房地产作为财政的中坚力量,必定会起到关键作用。所以暂时中央肯定会稳房价,不会急于推行房地产税,应该会在一个比较稳定的经济环境下稳步推行。站在今天看房产税,面对的将是一个税基(房价)高,居民负债高,居民现金流收入低且资产回报率难以承受的基础,房地产税终究是稳步推行,不会突然地实施。
责任编辑: bing
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