调控密集期买房，你足够精明吗？

　　随着楼市新政的加码，在投资性需求受到进一步抑制的同时，也令一些自住性需求，特别是一些改善性需求的购房者遭受“误伤”。对于大部分财力有限，但又迫切需要购房的买家来说，其实有很多办法可以让购房计划变得更可行、也更稳妥。业内人士向买家介绍了最近新发生的一些购房案例，或许对时下准备购房的买家有所借鉴。

　　小夫妻买首套房

　　一步到位，将婚房与的房子“二合一”

　　案例：

　　小孩已经5岁的林先生夫妇，最近非常烦恼。因为准备为孩子在老城区重新购买一套住房，但是房产新政又让他们相当纠结。“我们的经济实力相当有限，但是为了孩子的教育问题，又不得不考虑多买一套房，但是就算我们把现在住的这套卖掉，仍然算是第二套房”。

　　支招：

　　林先生夫妇的遭遇，可以为小夫妻购买首套房提个醒。如果第一次购房时不能买大房的话，为避免多次购房带来的贷款“麻烦”，不妨考虑婚房与的房子“二合一”。先买一套比较好的老小区二手房作为“过渡”，等条件成熟再买一套大房改善居住条件。这样或许会减少一些麻烦。

　　精明购房者学会谈判

　　防止“违约”，不妨先审按揭再签合同

　　案例：

　　面对不断出台的房贷政策，签订购房合同后，要是按揭遭拒，可能会面临“违约”风险。最近，市区的阮先生购置了一套88平方米的两居室，交完定金签了认购书后不久又支付了首付款。首付过后，开发商先去帮他办理银行按揭，等按揭成功了，再签订购房合同。

　　据了解，由于近期房贷政策多变，一些楼盘开始采用“先办按揭再签合同”的方式，以避免因为贷款不成而造成纠纷。一般的程序是先交定金签认购书后，去银行办理按揭，然后再签合同，最后等着银行放款。不过，所谓的“先办按揭”，其实只是“审查贷款资格”，真正办理按揭依旧是在签完合同之后。

　　支招：

　　按照这种方式购房的话，可以有效避免“违约”，不过并非所有的开发商都能这样操作，购房者需要在交定金前问清相关事宜，并尽早提出要求并向开发商争取。并且值得注意的是，买家在签订《认购书》时要约定清楚在什么条件下可以退定金，例如贷款审批未能通过时可否退定金等补充条件，来保障自己的资金安全。

　　多套房产再购房：

　　“以房养房”或可买二套

　　案例：

　　俞先生名下拥有两套房产，原本打算再买一套大户型改善住房，可是按照现在的房贷政策，银行已经停止了三套房的放贷。他本来想通过中介卖掉其中一套住房来支付第三套房子的房款，然而中介却给他出了一个主意，可以先用手上已有的一套或者两套房产作抵押贷款。

　　支招：

　　消费者想买二套房或三套房，但是因为贷款政策的变化而打乱了原本的计划。因为现在的贷款认定政策是“既认房又认贷”，所以不管是否出卖已有的房产，都不能改变政策对你的认定，不妨利用手中已有的房产来作抵押贷款，如果已有的房子价格足够高的话，完全可以解决贷款难题。