只要掌握三个指标,就能测算出房地产项目该不该缴纳土地增值税!

发布时间:2020-05-04 10:25:55

来源:税企之桥

分类:房产百科

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  目前,土地增值税征管方式是先预征,达到清算条件再进行清算、多退少补。普通住房项目按销售收入的2%预征;非普通住房项目按销售收入的3%预征;其他房地产项目按销售收入的4%预征。当房地产开发项目全部竣工、完成销售;或者已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,就可以进行土地增值税清算。但是,有些税务机关对组织土地增值税清算工作并不积极,主要原因是担心清算会造成大面积退税,从而影响当年收入计划完成。其实,对房地产项目进行土地增值税测算并不难,只要掌握三个指标,就能测算出房地产项目该不该缴纳土地增值税!

  因土地增值税税制复杂,现以我市万达广场项目为例进行测算。

  2019年04月29日,万达地产集团有限公司以12亿元的总价,成功竞得我市市区三宗商住地块,平均楼面地价为4152元/平方;住房装修预售,平均售价为13800元/平方;根据住建部门信息,我市装修住宅的开发成本是2800元/平方。

  以下利用单位售价、单位土地成本、单位开发成本进行土地增值税税负测算。理论依据是增值额未超过扣除项目金额50%的,税率为30%;但纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。万达广场出售住房均为普通住宅,可以享受免征土地增值税优惠政策。

  一、按单位售价进行土地增值税税负测算

  (一)单位售价:13800元/平方;

  (二)单位扣除项目金额=4152+2800+695+110+1390=9147元/平方

  1、单位土地成本:4152元/平方;

  2、单位开发成本:2800元/平方;

  3、单位开发费用:(4152+2800)*10%=695元/平方

  4、单位应计税费:(13800-4152)/(1+10%)*10%*(7%+3%+2%+0.5%)=110元/平方

  5、单位加扣:(4152+2800)*20%=1390元/平方

  (三)单位增值额=13800-9147=4653元/平方

  (四)增值率=4653/9147=50%

  因增值额超过扣除项目金额20%的,不能享受免征土地增值税;增值额未超过扣除项目金额50%,税率为30%。

  (五)单位销售面积应缴土地增值税=4653*30%=1396元/平方

  二、按总售价进行土地增值税税负测算

  根据万达广场预售信息,总建筑可售面积为290398平方,按单位13800元/平方计算,该项目总售价为40.75亿元,应预缴土地增值税0.80亿元,测算应缴土地增值税4.05亿元,测算应补缴土地增值税3.25亿元。

  三、结论

  以上测算,数据的准确性虽不能达到100%,但能达到90%以上,能使主管税务机关有效管控税源,防止心中无数、不敢清算。


责任编辑:zhenzhen

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