房贷要“提前”还款吗？10月新规下，三类人有“违约金”也要还清

　　最近，看到一则关于房贷的报告。

　　中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授指出，过去5年以来，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，最近两年，多套房贷款占比上升至65.9%，超过了首套房贷款的占比，另外，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。

　　55%的家庭债务占比，其中多套房又占到6成以上，有一半都是空置房，这就是房贷的现状。

　　也就是说，大量的房贷并没有用到刚需族身上，而是被那些多套房的投机客占用了。

　　所以，我们看到今年调控的趋势，也是逐步纠偏，让房贷资源往刚需倾斜，同时遏制炒房投机者的生存空间。

　　比如，在10月份实行的房贷新规，出现了显著变化。

　　10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

　　央行的规定很明确：首套房不低于5年期LPR的下限即可，二套房要加60个基点以上。

　　有媒体统计显示，10月份，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市，二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升，上升0.05个百分点。

　　上升的幅度虽然不大，意义却很深远，这是新规遏制多套房的一个表现，未来，二套房以上的房贷利率，会跟首套房刚需“泾渭分明”。

　　这种情况下，对于房贷占家庭债务较多的购房者来说，还有没必要按部就班的还月供?或者说，房贷需要提前“还清”吗?

　　对大部分人来说，其实并没有什么影响，还房贷的时间，取决于自己的财力。

　　无论是等额本金还是等额本息的方式，在房贷新规实行后，购房者在签订利率合同时，可选择“固定利率”或“浮动利率”。

　　如果选择固定利率，在银行参考最新LPR(贷款基础利率)确定执行利率后，贷款期内客户的利率都不变。

　　如果选择浮动利率，客户的执行利率则会按年调整，通常是贷款发放后每年1月1日起，按上一工作日公布的LPR相应调整。

　　假如你签的是浮动利率，每年的房贷是会发生变化的，变多还是变少，要看上一期央行公布的5年期LPR是什么水平。

　　这种情况下，一般是不建议购房者提前还贷的，尤其是短时间内就提前还清，会被收取违约金。

　　至于收多少，不同的银行一般规定不一样，但在借款合同中会对提前还款有明确的阐述。

　　据我了解，以中国银行为例，其规定：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金;1-2年内提前还款的，收取二个月利息;2-3年内提前还款的，收取一个月利息;3年以后，需要参照抵押合同为准。

　　以建设银行为例，按照提前还款金额的百分比计算，1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3%人民币作为违约金;1-2年内的，收取2%;2-3年内的，收取1%。3年之后，无违约金。

　　但是，在内行看来，有三类购房者，哪怕有违约金，也要提前把房贷还掉。

　　第一种，房产置换人群。

　　对于只有一套房的刚需族来说，想从小房子换成大房子，必须要“卖一换一”，手里这套房子必须要变现，才能够攒够现金去置换。

　　这也是近几年三室户型、二胎房、改善房产品兴起的重要原因，这些置换人群，财力一般有限，要么是因为二胎出生，一家人住着太挤，要么是因为小孩上学、小区环境条件不佳、老城区换到新城区之类的原因。

　　想换房，有钱才行，此时即便有违约金也顾不得了，购房者需要先评估自己的资金状况，有没有充足资金解抵押，有没有充足的资金付新房首付。

　　如果资金充裕，换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那么周期或需延长。

　　第二种，把房子作为“融资工具”的生意人。

　　对一般人来说，房子是用来住的，但对有的人来说，房子是再好不过的信用抵押品，有人是利用买卖房子赚差价，有人是做生意继续周转资金，有人是想靠房子融来创业资金。

　　需求不一而足，但这些人的共同特点是确保房子具备充足的“流动性”。

　　这种情况下，房主除非能找到“二抵”业务的银行，把正在还贷的房子也能抵押出去，评估价还要打个7折，还要再减去未结清的贷款，落到手里的钱也没多少。

　　因此，还不如从其他途径借钱周转，索性把房贷提前还掉，用第三方机构的过桥款也好，借亲朋好友的钱也罢，已经结清房贷的房子，可以拿去抵押，也可以卖出去快速过户，利于资金进一步周转。

　　第三种，涉及到离婚房产分割。

　　能让一个家庭不顾一切也要还清房贷的事，也只有离婚了。

　　离婚房产分割，假如是“一人单独出资”，分起来最简单，不管是全款购房还是背着房贷，都按出资方的“个人财产”处理。

　　如果是婚前一方掏首付，婚后双方共同还贷，这种情况，只能认定为是出资方的“债务”，跟房子的归属没关系。

　　不管如何划分，都要提前把房贷还清，此时违约金已经顾不上了，一拍两散，早点各过各的日子，具体是把房子卖掉分钱，还是一方补偿另一方现金，要看两口子怎么协商了。

　　最后，我们做个总结。

　　第一，房贷新规下，一般不建议提前还贷。

　　第二，如果“卖一换一”，“房屋二抵”获取资金，“离婚”被迫分割财产，哪怕有违约金也套把房贷提前还清。