房贷利率“换锚”，上海减20点苏州加128点，这是为什么？

　　从房贷利率加点看各地楼市

　　华说

　　10月8日，是房贷利率“换锚”的日子。从这一天开始，房贷利率定价之“锚”，由央行发布的基准利率转为由银行报价形成的贷款市场报价利率(LPR)。

　　新旧转换波澜不惊。从各地陆续披露的信息来看，一如预取的那样，“换锚”前后的房贷利率大抵一致。按照央行的规定，“自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成”。这一期的贷款市场报价利率(LPR)是9月20日公布的，1年期LPR为4.20%，比上期4.25%略有下降，5年期以上LPR为4.85%，与上期持平。房贷利率以5年期以上LPR即4.85%为定价基准加点形成。

　　首善之区北京是较早公布“加点”政策的。其政策设计是，首套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)+105基点。按此计算，10月8日后北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.4%(4.85%+0.55%);二套住房不低于5.9%(4.85%+1.05%)。“换锚”之前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。两相对照，“换锚”后北京地区的首套房贷款最低利率上浮0.01个百分点，二套房贷款利率上浮0.02个百分点。也就是说，“换锚”前后房贷利率在同一个水平线上。

　　另一个直辖市重庆也几乎没有变动。“换锚”之后，重庆地区执行的房贷利率为：首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+79或80个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+103个基点。部分股份制银行的“加点”更多一些，首套个人住房贷款利率是在LPR的基础上+103个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+127个基点左右。计算下来，该市首套房贷利率最低为5.64%，二套房贷利率最低为5.88%。在这之前，重庆多数银行的首套房执行利率是基准利率4.9%上浮15%，为5.635%;二套房为基准利率4.9%上浮20%，为5.88%。

　　比较特别的是上海。从房产中介传出的信息来看，“换锚”后该市执行的房贷利率是，首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点，二套不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日央行公布的5年期以上LPR4.85%计算，房贷利率为首套最低4.65%，二套最低5.45%。“意料之外，情理之中”。意外之外，是因为央行规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”上海首套房的贷款利率不加反减，突破了贷款市场报价利率的底线。情理之中，是因为此前上海的房贷利率便是全国最低。在别的地区首套房利率普遍在基准利率上浮10%以上之际，其首套房利率低至基准利率的95折，即4.655%，与“换锚”后首套最低利率4.65%相当。

　　“换锚”前后房贷利率的无缝衔接是预期之中。因为“房贷利率不下降”是“换锚”的前提和出发点。其背后的政策依据，则是“房子是用来住的，不是用来炒的”之顶层设计。因此，观察各地楼市的状况，可以有一个简单的角度，即看LPR之上的“加点”点数。“加点”点数越大的地区，其楼市必然越火，该地区因而也必然是在强力地“调控”。换言之，从“加点”点数的大小，是一个指标，一个地区楼市冷热的直观指标。

　　这是很容易验证的。譬如说，今年以来，苏州和合肥楼市火热的重点城市，火热到一度为住建部点名。容易推断，“换锚”之后，其“加点”点数必然远高于其他城市。查询了一下，苏州绝大多数银行执行的首套个人住房贷款利率为贷款市场报价利率(LPR)+128基点，即6.13%;二套个人住房贷款利率是贷款市场报价利率(LPR)+152基点，即6.37%。合肥多数银行执行的首套个人住房贷款利率为贷款市场报价利率(LPR)+128基点，即5.88%;二套个人住房贷款利率是贷款市场报价利率(LPR)+152基点，即6.37%。

　　调控楼市当然不是只有加减利率一途，但利率的调整无疑是重要的手段，其之变动与落差，直观地反映着楼市的冷暖。