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正荣地产“急刹车”:土储窘境与高质量发展之难

发布时间: 2019-09-17 09:47:08

来源: 地产圈club

分类: 业界访谈

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  规模被认为是房企站稳脚跟的第一道门槛,鲜有房企主动放缓增速,特别是闽系房企。最近一次主动宣布放缓扩张速度的,是彼时因安全问题饱受公众质疑的碧桂园。

  向来以高增长著称的正荣地产(6158.HK 以下简称正荣),今年也宣布了以高质量发展为核心的新的三年战略。因此,其上半年业绩报告,广为业界关注。

  根据业绩报告,对于这家毛利率20.31%,净利润率8.63%的房企而言,高质量发展恐有相当一段路需要走,上半年,正荣销售增速放缓,同比增速仅为0.8%,与期望的30%增速相差甚远;与此同时,最近两年土地储备增速放缓,使得公司不得不宣布放缓增速。

  3年后销售额将超3200亿元,0.8%和30%之间是现实和理想的差距。上半年,正荣实现销售额586亿元,同比增长0.80%,完成全年1300亿元销售目标的45.07%;去年同期,正荣实现销售额581.29亿元,同比增长170.30%。

  销售增速放缓,对此正荣解释称,因为过去几年公司在一、二线城市的累计可销售建筑面积增加所致。执行董事兼行政总裁王本龙认为,“整体对于规模的增长控制在预期范围之内。”

  王本龙表示,公司上一个三年战略经历高速发展期,规模增幅超过50%;最近三年,公司大概的目标是增长速度控制在30%左右,目标是约三年实现翻一番。

  正荣理想增速是30%。以其2018年销售额为基础推算,至2021年,公司销售额将增至近2400亿元。正荣最新公布的前8个月销售数据显示,公司实现销售额为792.07亿元,完成全年销售目标的60.92%,这也意味着在市场转冷下的未来四个月,公司需要完成剩余40%的销售额。

  土储:销售降速的“元凶”、“不得不降速吧”,接近正荣的业内人士认为,最近两年土地储备拓展缓慢也是公司主动减速的真正原因。

  中期业绩公告显示上半年,公司收购土地22幅,总占地面积为110万平方米,总建筑面积为290万平方米,平均地价为6311元/平方米。

  至6月底,正荣进入全国29个城市,拥有土地储备2630万平方米,每平方米土地的平均成本为4240元,超过70%的土地储备 位于一、二线城市。

  数据显示,正荣销售和土地储备的增速并不匹配。上半年,正荣实现销售面积380万平方米,同比增加12.50%,要比同期新增土地储备面积多出90万平方米。

  不仅如此,至2018年底,正荣地产拥有145个项目,总土地储备建筑面积为2456万平方米,总货值4200亿元。就面积而言实现的增幅为174万平方米,期内销售面积为380万平方米,差额为206万平方米。

  “入不敷出”体现最为明显的在正荣贡献销售额最大的两个区域,长三角和海峡西岸区域。上半年,长三角、海峡西岸、中部、环渤海及西部对销售总额分别贡献约55.7%、17.9%、11.6%、10.9%及3.9%;就销售面积而言,分别为181.62万平方米、86.89万平方米、35.70万平方米和17.02万平方米。

  同期,正荣在长三角区域获取6个项目,总建筑面积为79.18万平方米;在海峡西岸区域也获得6个项目,总建筑面积为23.57万平方米。

  正荣最重要的两个区域出现土地缺口分别为102.44万平方米和63.32万平方米。按照正荣2021年销售额3200亿元对标规模,相当于现如今的中国海外发展的规模,超出新城控股。而数据显示,这两家公司拥有的土地储备分别为9175万平方米和1.34 亿平方米。

  从土储情况而言,正荣要步入3000亿元门槛,需要竞买更多土地,走更长的路。

  负债、融资成本是高质量增长的“拦路虎”,所谓“有质量的增长”,意味着未来三年不仅仅是追求规模,也要实现盈利能力提升、融资成本下降等。

  上半年,正荣实现毛利27.73亿元,毛利率为20.31%;实现净利润11.79亿元,净利润率为8.63%。,正荣利润率低于A股房企平均利润,及同规模房企的利润率。据中原地产统计,今年上半年,128家A股上市房企合计营业收入为9530亿元,同比增长逾两成;净利润合计为1004亿元,净利润率为10.5%。

  与正荣同规模的远洋集团相比盈利能力差距明显。上半年,远洋地产实现营收164.75亿元,毛利为33.59亿元,毛利率为20.38%,净利润为25.33亿元,净利率为15.37%。

  即便是同为规模快速扩张的闽系房企,且同为欧氏控制的融信中国相比,二者也仍有差距。同期,融信中国实现营业收入266.16亿元,毛利为63.61亿元,毛利率为23.89%;期内,实现净利35.09亿元,净利润率为13.18%。

  房地产融资环境紧张,正荣的降杠杆也取得一定成果,但内里仍有许多要改进的地方。数据显示,正荣2017年上市前的净负债率为183.2%, 2018年底为74%,今年上半年为70.8%。

  尽管负债率降低,但正荣地产的负债结构有待优化。业绩公告显示,上半年,正荣一年内需要偿还的短期债务占借款总额525.29亿元的47.40%。其中,一年期需要偿还的债务为249.02亿元。

  正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健称,年底公司的短期债务的比例可能还会持续下降,年底可能会降至40%以下,至明年或到30%。

  同时需要优化的还有融资成本。据时代周报报道,目前正荣内部的控线是,美元债融资成本控制在8%左右,银行借款成本尽量控制在8%,总体财务成本要控制在7%-7.5%之间。上半年,正荣的平均借款成本从上年末的7.8%降至7.6%。

  有数据显示,今年以来,正荣实现资本市场总融资金额超130亿元,包括优先票据、永续债、股份配售等。其中,美元债为13.1亿美元,以及第一次发行的海外永续债2亿美元。

  今年以来,正荣宣布的美元债最低利率为8.65%,年初的一笔甚至高达10.5%,当下房企融资渠道进一步收紧,汇率波动仍在继续,对于立志要改善融资成本的正荣而言,却并不容易。


责任编辑: yuanyuan

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