长租公寓要求房东降租金，到底过不过分？

　　近来多家媒体报道一些北京房东陆续接到了自如、相寓等长租公寓品牌的电话，诉求只有一个：降租。部分房东同意了降租20%甚至是40%的要求之后，加入了房东维权群，与其他房东交流之后发现，长租公寓这样做，是不是太过分了?

　　同时，有些长租公寓降低了房东的租金之后，对外出租的价格并没有变化。这么一来，越发让不少房东心生不满，生出“长租公寓欺负人”的想法。

　　房东：去年还是“小甜甜”，今年成了“牛夫人”

　　同样是北京，在2018年夏天也是因为房租的问题，令不少租客苦不堪言，迈点空间租赁也曾在当时发布【房租飞涨后观察】系列稿件，以探究房租飞涨的背后的原因，以及如何缓解租客与长租公寓之间的矛盾。

　　彼时，北京的房东还在一社区论坛中表示，自己原本目标出租价为7500元/月的房子，经由两家长租公寓品牌争夺之后，最终以11000元的价格对外出租。

　　一时之间，“长租公寓品牌哄抬房租”的新闻四起，租客叫苦不迭。但是到了今年5月就陆续有新闻报道，北京的房租开始降了。当时迈点空间租赁报道了《北京的房租，怎么说降就降了?》，引发了不少读者讨论，有人说房租的确是降了，也有人说感觉房租上涨了。争论的声音一直到了近日才趋向一致，北京的房租的确是下降了。

　　根据贝壳研究院数据显示，11月北京的房屋月租金水平在经历了4连跌之后下降到了81.3元/平米/月，环比10月份下降了1%，同比则下降了2.8%，当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。

　　这么一来，处于其中的长租公寓也受到了影响，原本抢得火热的房源也从去年的“小甜甜”成了今年的“牛夫人”。起伏过大，让房东一时之间难以接受。

　　原本以为只是房租涨幅受到了影响的房东，并没有太多的意见，但是近来却有了长租公寓品牌致电房东，要求降低租金，比例不低甚至达到了20%-40%。所以真的是长租公寓“欺负人”吗?

　　长租公寓：协商降价、拒绝包租、代为管理

　　据了解，近期不少北京房东，纷纷接到了长租公寓/中介工作人员要求租金降价的电话。事实上，长租公寓机构此前在收房策略上已经作出了改变，对于一些房源仅仅是代为管理，并不一次性买断包租。

　　前不久，北京有一位房东在进行房屋托管时，自如的工作人员就明确表示：“由于房源区位不是特别好，我们只能代您管理，不能和您签署包租合同。”与此同时，一些长租公寓品牌已经在北京一些区域甚暂停收房。

　　对此，品牌方给出了什么解释呢?自如的客服人员表示，收房价格调整会“根据市场需求和外部因素来确定收房价格。”在一些区域中，自如的确停止了收房。在石景山的一处小区，很多房源还挂在自如的官网上等待出租，但当有人以房东名义希望将该小区的房源交给自如时，客服人员回应称：“(自如)在该小区已经没有了收房业务。”

　　一位不愿具名的业内人士确认了“一些租赁机构出现个别房源合同的调整优化与业主沟通的情况”“部分区域停止收房”等消息的真实性。不过她同时也表示，“由于城市规划的变更、热门商圈迁移等宏观因素，及合约双方个体计划调整等微观因素，租赁机构与业主作为合约双方，就个别合同达成续约、变更、解约均属正常的商业行为。这些调整的范围，不超过1%。”

　　二房东让大房东降租金，哪来的底气?

　　致电与房东协商降房租这个事情，让不少房东愤懑不已，将自己定义为“弱势群体”，并自发组建了维权群，以更好地保卫自己的权益。

　　但是，也有媒体将这一事件理解为长租公寓的集体性撤退，自如、我爱我家旗下的相寓等下了狠心，不惜提供违约金，也要硬着头皮让房东把租金降下来。有品牌公寓内部人员透露，他们与房东协商降价的房源集中在整租与合租房源：收益差的、不好租的、有隔断间的。

　　对于长租公寓而言这样做，90度地产分析主要有三个原因：

　　① 当下是租房淡季，长租机构本身就面临出租压力，在库存较高的区域，一般要消化库存之后再考虑收房。企业“以租定收”，有多大销售能力决定未来要不要去收房，所以当前经营以“出租”为主，而不是以“收房”为主

　　② 价位方面可能业主还有预期，但对长租机构来说，有可能已经入不敷出。2019年北京全面清退“N+1”房源，严厉打击隔断房源，这导致大部分长租机构损失比较大。对于长租机构来说，可能以前收房价格过高，现在要做一些腾退。

　　③“暂停收房”跟当前的时间节点有关。传统来说，年底是租房淡季，今年春节又比较近，如果房源收进之后不能在一段时间内消化，以自如为例，收进来以后要装修，然后空置一段时间，如果正好赶到过年，这个时间点收房就不合理，除非能拿到很长的免租期，但免租期一般比较固定。

　　实际上，“暂停收房”只是当前北京租赁市场出现的现象，表象背后的行业变化是长租机构开始放缓对规模的冲击，回归商业运营。不过，与房东协商降租金却不仅仅发生在北京，其他城市也有此类现象存在。前不久就有长租公寓从业人士表示，“让房东降租金，靠谱”，原因主要有以下三点：

　　① 房东希望品牌能挣钱，但更怕爆雷。一旦公寓企业爆雷或退租，业主同样是利益受损者;

　　② 向租客要效益愈发困难，让业主"降租""必须成为新的利润方向;

　　③ 第三，该发言人士从业13年，去年已经成功让业主"降租"数十套房源，累计减少支出近百万。

　　这样的做法，到底过不过分?

　　所以，让房东降房租过不过分?

　　答案，是否定的。

　　作为租房行业生态链中的两个重要利益组成主体必须承担超速扩张带来的后患。长租公寓品牌将市面上散落的房源集聚，链接租客资源，通过信息差以及增值服务与房东共同获取利益。随着品牌溢价能力的提升，房源租金自然会上涨;反之，则会面临下降的局面。

　　所以，无论是北京对隔断间的整治、或是房源在某地区布局密度的调整，房东作为行业主体之一都会被卷入长租公寓为了活下去而调整的经营策略之中。

　　现在的市场只是给出了当年那些抢房者最为直接的回答——房源出租压力大，空置带来的损失难以承受。长租公寓巨头们也不得不作出调整，与房东协商降租金以及在部分区域停止收房。

　　在商业市场上，长租公寓还是个“新生儿”，还有不少的“大风大浪”需要见识。之前的爆仓、现在的降房租，以及未来还可能遇到的更多困难，无时无刻不在为仍然身处行业的品牌敲响警钟，保持清醒。

　　其实放眼租房市场，即便是在租房市场单打独斗的个人房东，也会在市场行情有所下降时，作出房租调整的举动。所以对于这样的市场影响下品牌调控行为，无需过多解读，事实上是长租公寓发展回归商业，更为理性的一种良性发展的表现。