2019楼市最全总结！房地产存量市场正加速来临

　　这是我在12月5日首发于招行社区的文章，原标题《2019楼市复盘：从“抱团取暖”到“囚徒困境”》。

　　临近年末，楼市里的“厮杀”气氛丝毫没有停歇。

　　特价房频出、土地流拍仍在蔓延，各个城市开足马力“抢人”、购房门槛一再宽松。

　　从三四线到一二线，从房企到购房者，焦虑的情绪似乎达到了极致。

　　事实上，这并非是年底的“特殊表现”，而是2019一整年的“常态”。

　　过去的一年里，我们既看到了人性中追涨杀跌、飞蛾扑火的贪婪，也看到了一夜入冬，无人问津的萧条。

　　既有排队数公里抢房、8成首付难买房的火爆，也有降价百万卖不动、两万全款一套房的奇闻。

　　300多天的时间，可以发生很多事，也足以改变许多人。

　　在2019年的末尾，我们逐一复盘房地产市场的细微变化，以期为购房者带来一些思考。

　　回顾，是为了更好的前行。

　　01

　　最显著的特征：房地产存量市场正在加速来临。

　　短期看金融，中期看供需，长期看人口，已经成为市场中的“口头禅”。

　　2019年，正是由“增量”转向“存量”的重要关口。各个城市对购房人口的争夺，达到了史无前例的“白热化”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月以来，有超过30个城市对外发布了各种人才引入政策;

　　自年初至今，全国已有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比，数量上涨超过40%。

　　送房、送钱、送户口、送补贴，为了吸引人才，每个城市什么招都能用上，昔日高高在上的一二线城市，全部都放下了身段。

　　与其说这些城市争抢的是人口，倒不如说是存量的“青年购房者”。

　　我国的主力购房人群，基本集中在20-50岁之间，20多岁的年轻人要买婚房，30-40岁的中年人要买校区房和改善房，50岁的时候，又开始考虑给儿女们准备婚房。

　　充满活力的年轻人，不仅能给一个城市带来更多的朝气，还有充沛的购房需求。

　　因此，从本科到大专，从中专到无门槛，只要你足够年轻，欢迎你到城市里来。

　　存量时代，政策背景不容忽视。

　　4月份，《2019年新型城镇化建设重点任务》发布，其中提到，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。

　　与之对应的，任务要求：收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的“增量”规划思维。

　　因此，2019年房地产面对的严峻形势，就是人口流动格局的变化。

　　大城市会越来越光鲜，抢人的力度有增无减，小城市只能被迫采取守势，却无法避免人口的常年流出。

　　02

　　由此带来的，是楼市最明显的变化：各线城市的分化难以阻挡。

　　北上广深，依然高居云端。

　　以北京为例，1-8月份北京商品房合计成交404.21万平方米，较去年同期增长117%;库存方面，北京整体库存去化周期(商品房待售面积/过去12个月平均月成交量)已降至41个月，为2017年8月以来最低值。

　　上海尽管新房市场平淡，二手房却结束了2017年11月以来连续16个月下滑的趋势，挂牌出售套数由峰值的17.29万套下滑至2019年9月6.31万套，二手房库存进一步走低，显示出了旺盛的购房需求。

　　在人口两年净流出的情况下，在全国最严格限购、限贷政策下，以京沪为代表的一线大都市，依然尽显“王者风范”。

　　二线城市，正在加速扩张。

　　克而瑞发布的数据显示，在2019年前三季度，各能级城市的经营性土地成交量价中，一线城市成交面积同比增速达到了26%，二线城市达到了5%，三四线城市已经跌至-16%。

　　在成交均价方面，二线城市一马当先，以16%的增速领跑各线楼市，土地溢价率也达到了15%的高位。

　　在存量市场的背景下，房企拿地方向的选择，也预示了楼市分化程度的加大。

　　土地出让金的表现更能说明问题，长三角、珠三角的二线楼市，卖地收入远超其他区域。

　　根据诸葛找房数据研究中心统计的数据，今年前三季度，住宅用地出让金收入排名前20的城市中，位于长三角的城市共有8个。分别是杭州(1915亿元)、苏州(1323亿元)、上海(1100亿元)、南京(1050亿元)、宁波(1003亿元)、温州(744亿元)、合肥(697亿元)和常州(583亿元)。

　　三四线城市，第一次遭遇转折。

　　众所周知，三四线楼市的“引擎”，是棚改货币化政策，在2015-2017年这一波大牛市中，涨幅翻倍的县城、地市比比皆是。

　　原来的棚户区改造，只给房子不给钱，就算有补助，大部分也是过渡费之类的“小钱”，这种安置方法，因为回迁房大部分不会入市流通，拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱，不会对当地楼市的流通体系造成冲击。

　　但是，从2015年开始，房子拆迁给了大量的现金补贴，同时不再安置房屋，拆迁户猛地拿到一笔远超自己房屋价值的资金，换做是谁，都会在房地产市场大肆“扫楼”。

　　这样一来，库存积压再多的城市，在短期爆发出的强大购买力催动下，也会变得供不应求。

　　然而，2019年，三四线楼市的“发动机”，正式熄火。

　　对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，同比跌幅均超70%。

　　以河南为例，2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍，2019年计划目标仅为15万套，同比下降77%，跌幅显著，房价回落也在预期之中。

　　03

　　最典型的信号：调控的“定力”前所未见。

　　2019年的楼市，之所以迟迟无法出现大的行情，就因为调控的态度非常坚定。

　　数据显示，前10个月，各地发布的房地产调控次数达到了400多次，超出了2018全年，7月份开始，更是明确了“发展经济不刺激房地产”的基调。

　　这是在“稳地价、稳房价、稳预期”基础上新的提法，从时间线来看，无论是各地发布的“因城施策”类调控，还是监管层面的整体调控，呈现出前所未有的“持续性”。

　　比如，3月份，央行、住建部、银保监会、发改委等监管部门纷纷释放信号，称地产调控的基调不会变。

　　5月底，人民日报与经济日报两大媒体同时发声，地产政策严调控再次确认。

　　7月3日，对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。

　　7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构优化座谈会，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

　　8月28日，多家银行收到窗口指导，原则上开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。

　　10月份，LPR将资金与房地产隔开，创造性的实施了房贷利率挂钩5年期LPR政策。

　　04

　　这就是2019年的楼市：从“抱团取暖”到“囚徒困境”。

　　一方面，房企与购房者，开始在热点城市“抱团取暖”。

　　冯仑说，现在房地产已经进入了后开发时代，孙宏斌在最近的演讲中说，没有增量，进入市场存量后，楼市的波动会越来越小。

　　大佬的看法，在2019年表现的淋漓尽致。

　　一二线城市虽然已经丧失了“洼地”的可能性，投资房产已经不可能再取得动辄翻倍的“暴击”，但依然成为房企和购房者眼中的“香饽饽”。

　　原因无他：人口源源不断的流入，科教文卫资源，商业氛围浓厚，基本面足够扎实。

　　简单一句话：就算楼市的天塌下来，也不会先砸到一二线的身上，这是资金“避险”的唯一选择。

　　刚需与炒房客在一二线抱团接盘，龙头房企在一二线抱团拿地，房地产的下半场，玩法其实很简单。

　　另一方面，三四线楼市开始陷入“囚徒困境”。

　　在博弈论里，囚徒困境反映出的事实是：个人最佳选择并非团体最佳选择，现实中的价格竞争、人际关系等方面，也会频繁出现类似情况。

　　今年的三四线楼市，也是如此。

　　2015-2018年，三四线楼市顺势大涨，成功的完成了“去库存”。

　　但是，在“买涨不买跌”的心理下，行情越火爆，房企就越贪婪的争当，购房者就越容易蜕变成“炒房客”。

　　结果就是，在2019年，棚改购买力缺失后，三四线的库存再次开始积压。

　　这就是三四线楼市的“囚徒困境”：房企一边卖房子，销售得来的回款，又加大力度去拿地，“”又开始频频出现，土地储备再次升高，待售面积的库存也开始节节攀升。

　　中泰宏观分析师梁中华指出，当前商品住宅广义库存，已经上升到2013年末的水平。

　　旧的库存去掉了，新的库存补上来，又重新回到去化率走低、土地流拍、降价促销的老路上，这似乎是三四线难以摆脱的宿命。

　　05

　　与此同时，我们也看到了2019楼市的诸多积极变化。

　　7月份开始，云南、青海、湖南、广东多地已经将旧改提上日程。专家预计，按照现有17万个城区小区需要改造计算，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。

　　棚改之后，旧改接力，有望成为楼市健康发展的新动力。

　　8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍，这些土地不具备商品房属性，集体产权不会改变，以后会大规模的应用于保障房和租赁房。

　　9月份，9个省市出台住房租赁新规，或补贴，或规范房源，措施多样。

　　近两个月以来，包括南京、天津、海南、南通在内的多个省市发布人才新政，降低落户门槛。

　　10月份，备受关注的房贷利率挂钩LPR，顺利完成“换锚”，新的房贷利率政策，充当了“一面墙”，未来的货币，重点倾斜领域是制造业、新经济、基建、工程机械、建材等实体行业。

　　还有北京共有产权房大规模推广，深圳推出年涨幅不超过5%的租赁公寓，第二批租赁试点城市出炉等一系列政策。

　　长效机制，正在有条不紊的建立，2020年，希望就在不远处。