楼市正在发生微妙变化

　　临近年底，楼市的信号弹不断：

　　一、苏州下辖的县级市张家港，12月10日传出取消限售的消息，但是一天之后，据中国证券报报道，取消令已经停止。楼市调控松绑政策再现“一日游”。

　　二、日前，长沙公布商品房房价公式“成本+利润+税金”，利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。在我看来这是一种对商品房的市场化限价措施。

　　最近的消息是：《通知》已于12月13日上午从长沙市发改委官网撤掉。当记者询问原因时，该人士表示“接领导通知后撤的”。

　　三、12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

　　此外广州方面也有动作，12月13日，广州南沙又有购房新政:本科及以上人才买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制!

　　上面的信息有点复杂，有想松绑楼市但未成功的，也有继续想从严调控的。

　　一、张家港传出取消限售那儿我并不觉得是特别大的事，但当时被媒体报道，或许在舆论的压力下停止。张家港是一个三四线城市，它的楼市政策本身就不能一二线城市相提并论，在如今房价呈现二八分化的格局(未来80%城市有止涨或下跌压力，20%城市有上涨压力)，80%的城市主要是三四线城市，20%的城市是一二线城市。这种情况下，三四线城市不限购、不限售反而应该是常态，事实上目前大多数三四线城市也并没有限购和限贷，所以现在张家港即便取消限售也是回归常态，没什么太不了。只要不是北上广深等一线城市，比如杭州、成都、郑州、合肥、长沙等城市的松绑都没必要太过分解读。

　　张家港传出取消限售那会，可以理解为对楼市调控的一种试探，但结果是“一日游”，说明试探不成功，如果没有舆论的关注或许就成真了，但结果是这么一个三四线城市楼市的松绑都有难度，说明现在的楼市政策并没有真正意义的松动，只是在边界地带做一些修修补补，比如广州南沙。

　　《经济日报》最新发布的文章很有意思，题为《取消限售或为炒房开方便之门》，当中提到：

　　1、近日，有媒体报道，某市正在酝酿取消实施两年多的楼市限售政策，即取消2017年8月份出台的“取得不动产证未满2年的商品住房(含二手住房)不得转让”的规定，引起社会广泛关注。

　　2、对限售措施不仅不应当削弱，还应该予以强化，并纳入房地产业健康发展的长效机制中。

　　里面的意思你看懂了吗?

　　二、长沙房企利润控制法有点类似于限价，只是比较市场化一点而已，按照长沙的房价公式(成本+利润+税金)，利润被锁定，成本主要是土地成本在变化，那么未来的房价水平和土地成本直接相关。有一个好处就是，房子都是明码标价，像在超市一样你自己决定买还是不买，而不会是先给你涨价，然后再看情况打折，同一套房子有的可能买了高价，有的是低价，因为信息不对称。

　　有人做过统计，2018年，房企的毛利率加权平均值为31.1%，净利润率加权平均值为13.1%，其中龙头房企净利润率高达21.3%。如果把房企的卖房利润率降到6-8%，算是一种房企让利，购房者获利的过程吧。

　　当然限制利润的做法之前别的城市也不是没有先例，前几年，海口、三亚、陕西等地方都有过尝试。

　　当前在二线城市里，长沙的楼市调控是最严的，除了和其他城市一样的限购限贷外，还加上了一条：符合资格的购房者首套房取得产权证满4年后方可买第2套。

　　易居房地产研究院的数据显示，今年前10个月，长沙新建商品住宅成交均价为9462.2元/平方米。而围绕其的相邻省会城市湖北武汉前10月新建商品房成交均价为12623元/平方米。

　　长沙的经验告诉我们，要想管住楼市，管住房价，这是完全可以办得到的。

　　三、深圳取消商务公寓“只租不售”限制的消息其实11号就已经传来了，12号只是证实而已，这个政策对市场来说最大的意义就是增加公寓的供应。原来的政策是新供应的商务公寓“只租不售”，同时限售5年，结果市场上的公寓房供应极度，我在某个二手房中介APP搜了下商务公寓，结果只显示有60套房源!这也导致深圳的商住房很奇特原因之一吧，现如今各大城市的商住房普通降价，只有深圳是例外。

　　因为深圳住宅本来就紧缺，新增人口又多，在住宅且又限购(深户或社保5年)的情况下，没房票只能是买公寓。前些天我看了下房，发现价格也真不低，一般只比住宅便宜20%左右。

　　取消公寓限售对住宅影响不大，唯一点降低住宅供应压力。你买不住宅，还可以买公寓。

　　对于房企来说当然是显著利好，原来“只租不售”，租金回报率那么低且锁定了那么多资金，现在可以卖了，谁不高兴?