史上最实用的买房攻略,专家教你如何挑选房子?看完后少花冤枉钱

发布时间:2019-10-11 09:47:12

来源:优米瑰秘汇

分类:房产百科

61次浏览


  在中国买房是一件很重要的事情,因为中国人总觉得有房子就有一个自己的家,在他乡漂流也有一个归属感和安定感。所以买房子要怎么挑选成为一个至关重要的问题,在现今房价居高不下的情况,年轻人的经济能力有限,如何挑选性价比高且适合自己的房子?要注意哪些事项?在交易前如何挑选?在交易过程中应该关注合同哪几点、在收房时应该哪些事项,应该要交的费用等等。今天优米瑰秘汇小编为大家一一整理下来,希望对大家有帮助。

  买房攻略一:基于个人的基本需求

  (1)选地段

  房子作为不动产,所处的地段非常重要,因为它是房子增值的重要因素之一。

  购买一手房

  根据实地考察和城市规划建设来分析一下住宅所在位置的发展潜力是非常重要。

  购买二手房

  主要考虑学位房和交通便捷两点,满足上班、孩子上学的需求。但是仍要考虑升值的空间,特别是要关注城市的规划内容,看是否短期之内会造成某些方面的减值,不管是买新房还是买二手房,都要注重房子的位置因素。

  (2)看配套

  居住地区的配套设施是否合理,也是衡量一个房子质量的重要标准。

  现在有很多居住小区都建有小学,超市,药店、绿化覆盖率等,居民光顾的基层商店是否完善齐全?一手房的开发商会把房子社区的配套讲的天花乱坠,作为一个消费者,保持一个清醒的头脑,结合房子的真实情况再做出决定。买二手房要去亲自实地考察,结合自己二手房的位置、卫生、医疗以及购物方便等多种条件,多方面选择,然后再做出买房抉择。

  (3)挑户型

  专业人员看户型结构要注重房子的采光和通风情况。一般来说,房子厨房和卫生间最好有向外打开的窗户,防止污浊空气进入,同时还要注意功能区的位置,以免居住时受到打扰。

  如果购买新房,最好参观一下样板房,可以对图纸的户型感受了解一下,加深印象。购买二手房,可以实地考察一下房子空间给人的一种感受,对于采光和通风方面可以做一个打分。时间充足的话,可以多看几家房子,货比三家,才是我们能够选到最好的房子的必要条件。

  (4)看项目的区内交通

  第一次买房的位置,其中居住的交通有“人车分流”和“人车混行”两种,对于购买一手房的消费者一般都将“人车分流”,人行和车行互不干扰,可以远离各种干扰和不便,但是停车费用可能会很高。

  买房攻略二:买房之前必须了解贷款。贷款买房10年、20年、30究竟有什么区别?哪个最划算

  举个例子,假如说你看上了一个房子,全款需要150万。首付三成的话那么就是50万,还差100万。你向银行贷款100万的话,分别贷款年限为10年、20年、30年。我们先来采用等额本息的算法看看每月需要支付多少,总共需要还贷多少。

  10年:贷款数是100万,支付利息的话需要35.4万,加起来总共需要还贷135.4万。如果是选择10年的话,那么一共是120个月,一个月需要支付1.12万元。

  20年:贷款数是100万,支付利息的话需要77.1万,加起来总共需要还贷177.1万。如果是选择20年的话,那么一共是240个月,一个月需要支付7379元。

  30年:贷款数是100万,支付利息的话需要124.4万,加起来总共需要还贷224.4万。如果是选择30年的话,那么一共是360个月,一个月需要支付6235元。

  还是以上这个例子,我们再来用等额本金的算法看看每月需要支付多少,总共需要还贷多少。

  10年:贷款数是100万,支付利息的话需要32.1万,加起来总共需要还贷132.1万。每个月的月供从1.4万开始往下递减,一直到还完为止,每个月递减的费用大约是100元1个月。

  20年:贷款数是100万,支付利息的话需要63.9万,加起来总共需要还贷163.9万。每个月的月供从9475元开始往下递减,一直到还完为止,每个月递减的费用大约是25元1个月。

  30年:贷款数是100万,支付利息的话需要98.5万,加起来总共需要还贷195.8万。每个月的月供从8086元开始往下递减,一直到还完为止,每个月递减的费用大约是15元1个月。

  买房攻略三:买期房前,如何规避风险

  现房,一般是二手房或商品房,相较于期房而言,省去了等待时的房租费用。还可以尽可能真实详细地了解房子情况,包括采光、质量、户型等等,不用单靠样板间来猜测,相对现房比期房的风险系数会小很多,也可以通过周边配套设置直观地了解未来房子的升值空间。

  期房,一般是开发商为了筹集资金和吸引购房者,在销售期房时,优惠力度大,能省下不少钱。而且期房户型多,选择更加多样性,如果碰到优越的房源,就等于抢占先机,捡到了个大便宜。相对于现房来说,风险比较大。

  所以想买期房的小伙伴们,究竟应该怎样来规避风险呢?

  1、调查资质,“三书一证一表”不能少

  开放商越正规,资质越齐全,楼盘的风险就越小。所以以下几个文件缺一不可:①《建筑工程质量认定书》;②《住宅质量保证书》;③《建筑竣工验收备案表》;④《住宅使用说明书》;⑤《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

  2、实地考察建筑工地

  越正规的工程企业会越注意企业形象,所以施工人员会穿统一的工作服,戴统一的安全帽。而且为了安全考虑,建筑工地上安全看板、警示标志、摄像头和消防站都是常备的设施。

  所以说,如果这个施工工程的安全措施和管理很差,那这个楼盘很容易成为开工不久就停工的烂尾楼。

  3、选房时,要有备选方案

  购房者在买房时,通常是需要排队拿号进行选房的。由于选房时间较短,所以在选房前记得多备几个方案,这样不容易被开发商牵着鼻子走的同时,也避免好的房源被其他购房者选走。

  买房攻略四:在签订合同过程中,合同要看清再签,流程手续要妥当

  在签订预售合同时,双方会对交易房屋相关事宜进行确认。

  这里内容包括:

  ①房屋的基本情况;②买卖双方的基本情况;③房屋价款;④定金;⑤正式合同的签署期限。

  确认完毕后会进行购房资质审核,审核通过才能正式签订购房合同。而这里面,购房合同内容也要看清楚。

  一般包括:①合同约定的双方当事人;②房子基本情况;③房屋款价和支付方式;④房屋交付使用方式和条件;⑤面积差异处理;⑥产权登记;⑦公共及配套设施条款;⑧违约责任。

  最后,需要注意合同收费条款中有没有违规现象,一定要仔细看完确认无误后再签字。

  买房攻略五:在收房时所交费用,必须了解,避免被中介坑钱。

  一般而言,新房收房所交费用大致可以三类:

  1. 交给国家的,属于税费类项目

  2.交给开发商的

  3.交给物业公司的

  1.交给国家的,属于税费类项目

  契税、房屋维修基金、房屋抵押登记费、证照印花税和工本费。

  ①契税

  首套面积90㎡以下,按房价的1%征收,90㎡以上按1.5%征收;二套面积90㎡以下按1%征收,90㎡以上按照2%征收。

  何时交?按规定,办房产证时交契税。而且只有税务机关才有权收取,物业公司无权收取。

  契税一般是由房企代交的,也可以自己缴纳,在办理房产证(不动产证)时缴纳。

  ②房屋维修基金

  所谓房屋维修基金,又称住宅专项维修资金,是包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房 (经济适用房、集资建房 )维修资金交存标准 :多层住宅(7层以下,不配备电梯的),60元/㎡;多层住宅(配备电梯的),90元/㎡;小高层、高层住宅(7层以上,含7层),145元/㎡。拆迁安置房屋维修资金交存标准:多层住宅(7层以下 不配备电梯的),60元/㎡;多层住宅(配备电梯的),90元/㎡;小高层、高层住宅(7层以上 ,含7层),90元/㎡。业主应当在房屋交房前,交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金,业主可以直接存入房屋专项维修资金专户,也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的,房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内,将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。业主应警惕开发商私自挪用房屋维修基金。比如,双府新天地小区因开发商违规截留了房屋维修基金,小区环境以及公共基础设施出现问题时,物业没有维修基金无法修理;百欣小区房屋维修基金被挪用后,业主拿不上房产证等,这些问题都严重影响了业主的日常生活。

  ③房屋抵押登记费

  办理按揭贷款时由产籍中心收取抵押登记费,80元/套。

  按照规定,如果购买的是期房,在整个购房流程中,产生抵押权登记费用的环节有两处:

  一处是购房者签订商品房预售合同后,在办理按揭时,与贷款银行共同申请办理预购商品房抵押权预告登记,此时产生80元/件(非住宅为550元/件)的抵押权预告登记费;

  第二处是商品房竣工交付后,购房者需要与贷款银行共同申请办理房屋抵押权登记,此时又产生一笔80元/件(非住宅为550元/件)的登记费用。

  登记费的收取对象为申请人。房屋所有权的抵押应当向房屋权利人收取,而商品房的预抵押登记其登记费应当由抵押权人支付。

  还有其它的证照印花税5元/本,工本费10元/本等。

  2.交给开发商的费用项目主要包括以下几个方面:

  ①房屋尾款:这个是根据双方合同约定。现在除了分期付款的,按揭或全款付的不存在。

  ②房屋面积补差款:这一笔费用遵循多退少补的原则。

  我们现在购买的新房大多数都是期房,虽然签订的购房合同中都有记录好房屋的面积,但在收房的时候,房屋面积多多少少都会有些差距。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的按以下原则处理:

  第一种情况:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。

  第二种情况:面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

  买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。

  房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  ③车位款:针对需要购买车位业主,双需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位除外,要注意车位产权)。

  ④装修费用:根据业主与开发商补充协议。

  3.交给物业公司的费用主要包括:物业管理收取费用项目和物业装修管理收取的费用。

  物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则,按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  物业管理收取费用项目:

  ①物业管理费

  如果新房验收没有问题,物业服务费由业主收房后次日按月交纳。

  具体收费标准:依据物业服务等级标准,综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定,定期调整并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费。

  ②停车管理费:符合交付条件的车位,停车服务费从交付次日起由业主按月交纳,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。

  ③其他服务费:物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

  物业装修管理收取的费用:

  ①垃圾清运费:业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。

  ②装修工临时出入证制证费:根据小区情况而定,一般不超过5元/证。

  交房时,开发商和物业可能会列出的相当多的费用交纳清单,其中部分为合理,但有很大部分很可能为不合理收费,所以大家要特别注意上述所讲的应缴费用,以免被坑,花冤枉钱。

  根据《商品住宅销售价格构成管理办法》,如开发商会要求业主交纳电力增容费,煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等,对此,业主完全可以拒绝。

  《商品住宅销售价格构成管理办法》明确规定对于新建住宅,所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内,同样购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等,而未明示在交房时需另外收取费用的,在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备,则可向自愿接受相关服务的买房人收取,但不应在交房时向不希望接受相关服务的买房人强行收费。

  综合上述,买房要怎么挑选?在买房前应该如何规避风险?签合同过程应该要注意哪些事项?收房应缴的费用以及应该拒绝缴纳的费用。


责任编辑:zhenzhen

团购报名

最新楼讯
楼盘导购更多>>
购房指南更多>>
小编推荐
订阅楼市楼讯