江阴的房价,还能涨多久?

发布时间:2019-10-11 09:25:08

来源:鲁天天

分类:行业动态

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  “这房子会涨吗?”

  这是大家关注最多的问题,不论地段、开发商、产品,只要是房子,就一定会搭上这样一个问题。今天,我们就从几个维度来聊一聊江阴的房子还会涨吗?到底涨多久? 首先,作为长三角都市圈的重要一子,长线来说,江阴房子的价值是ok的。随着未来长三角一体化的不断加深,从整个盘面的规划、发展来看,处于优势位置的江阴必然也能享受到红利。

  但是,江阴始终是个县级市,如果考虑人口、收入等因素,那么中短期的楼市行情未必一定乐观。尤其当我们看到杭州、苏州这种能级的城市,它们的上行周期也就维持了一年左右的时间,再来看江阴,“还能涨多久”就真的很难马上下定论了。 1要讨论江阴的房子还能涨多久,首先要搞清楚过去一年涨价的原因。 在我看来,紧张的供需关系和高溢价率的土地价格是过去一年簇生江阴楼市上行的主要原因。 3年前,江阴还处在“去库存”的浪潮中,可是自2018年初,库存跌破20000套开始,整个江阴楼市的供需关系变得紧张。今年的9月18日,江阴新房再度跌破10000套,最近虽有补充,但量也不多。

  因此,整个2019年上半年,全江阴的供求比几乎都小于1,尤其是澄江街道的楼盘,几乎是开一个清一个的状态,这就在楼市体量不大的江阴造成了一种似乎是“全民买房”的现象。

  再加上“买涨不买跌”这种消费心理的推动,整个江阴楼市迎来了一波大行情。 2另一方面,在新房紧缺的背景下,政府也加紧供地。 据统计,截至今天,今年江阴共成交涉宅地块24宗。 5月10日,旭辉以9624元/平的楼面价拿下尚海荟北侧地块,溢价率高达37.49%。 6月13日,经过34轮竞价,万科拿下公园里南地块,楼面价8756元/平,溢价率虽然只有12%,但由于有配建幼儿园的要求,综合楼面价轻松突破9000元/平。

  7月18日,中梁以8271元/平的楼面价拿下麦德龙南地块,历经114轮竞价,溢价率27.24%。

  ...... 地价近万,房价还可能处于低位吗?这样的背景下,房价上涨再一次变成了顺势而为。 3可是,紧张的供需关系还能维持多久? 今年年底至明年年初,整个澄江街道将迎来大量的新房供应。城南的旭辉公元体量近300套,中梁应天首府体量1000套,长江天悦府400多套,瑞德澄央壹号310套...... 再加上万科、金茂和旭辉城西项目以及正在售的旭辉澄江府上著和长江御珑府,保守估计也有4000-5000套住宅。 当如此大体量的住宅集体入市时,留给房企的是激烈的竞争,对于江阴的购房者来说,选择可就丰富了很多。届时,是否还会出现“全民买房”的现象,或者是“货比三家,择优出手”。 当整个上行节奏放缓时,敏感的县城楼市可能会做出不一样的反应。 4市场的短期波动可以依靠供需调节,中长期就要看城市整体发展和人口政策了。 前面已经说过,作为长三角都市圈的重要一子,长线看江阴的房产价值是没有问题的。但中短期的波动就不一定了。

  城建方面,2017年就开始动工的芙蓉大道快速化改造原本力争在2018年底通车,可是时间已至2019年10月,整个工期的重要节点虽已完成,但距竣工还有一段时间,这个江阴第一条高架线何时能够通车,是所有人江阴人都在意的问题。

  另一个万众期待的城建项目锡澄地铁S1线则更具戏剧化,开工仪式也是一拖再拖。

  下一个就是沿江高铁,作为全国经济最强的县级市之一,一直没有通高铁也是江阴人难以言说的痛点。 城建方面的不给力,对于拉动房价没有带来太大的帮助。 5没有明显的吸引人才的政策和高端人才的流失也是我认为的无益于江阴楼市上涨的因素。 在江阴的上级城市无锡,本科生有社保在缴记录即可落户,大专生需要缴纳社保3个月,中专生6个月。 可是江阴却没有优惠落户政策,需要30岁以下的本科生购买住房才能落户。或许,在江南大学、南理工大学引入之后,这样的政策才会放宽。 另一方面,高端人才渐渐流失。由于平均收入水平和企业文化等诸多因素,我身边有不少优秀人才选择了离开江阴。上海、苏州、杭州、天津这些明显高一能级的城市成为了他们的最终选项。 不少人会说,地铁、高铁投入运营会吸引大量外地人来澄,但是,细细一想,从某种方面,这样也更加方便了高端人才离开江阴。就算是吸引了外地人,以劳动密集型产业为主的江阴经济恐怕仍旧是以普通蓝领为主。 6深谙楼市的人会明白,二手房市场才能反映真正的刚需。 目前,江阴的楼市就体现出新房二手房倒挂的局面,这表明,在江阴,改善性需求明显是大于刚需的。 这也带来一个问题,二手房的销售周期会很长,当购房者想要置换房子的时候,能否快速的折现变得很难。 再者,经历过这一年大行情的洗礼后,江阴人的购买力还剩多少,也是未知数。不过,身为江阴人的你或者身边有江阴的朋友应该很清楚,户均2套房几乎已成为常态。 7之前,当楼市处于快速上升的行情中,有不少的开发商乃至内容团体纷纷放言,“江阴人缺少一个教训”。 一旦楼市进入平稳期或是下行状态,江阴人恐怕会给开放商一个教训。 最后,对于我们普通人来说,评估好手中的经济状况,量力而行,才会是最稳妥的做法。


责任编辑:bing

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