2018江阴楼市何去何从，且来听听各路大神的声音

2018年来了，而江阴房产论坛风云再起，各路大神纷纷发帖，既然都“看空”江阴楼市。

大家一定很好奇，为什么？为什么集中在这个时候？为什么大家纷纷看空？大神们都说了些什么？2018年江阴楼市究竟会何去何从？

别急，小编先带大家来看一遍始末：

一切的起因源于一次拍地

2017年12月14日下午2点，澄地2017-C-22（73号）地块的开拍，经过34轮竞价，最终由无锡碧桂园房地产开发有限公司竞得。

（澄地2017-C-22地块土拍播报）

土拍结果一出，可以说一时激起千层浪。各类评论、观点蜂拥而至，更有坛友隔空喊话：“7227，诞生，73号 碧桂园无锡拿下****你满意吗？”

（坛友隔空发帖喊话）

被喊坛友淡定回复：“意料之中。”

这块位于江阴最好地段位置之一的地块，不负众望拍出了江阴楼面价的新高，但相较于周边无锡、常熟、张家港的，江阴拍出的这个价格，情理之外，意料之中，但只能说“仅限于此”...

适逢马上迎来2018年，于是乎，就有了近期各路大神纷纷发帖评论江阴楼市未来走向。接下来我们就一起看看大神们都在说什么~

对江阴2018年房市的一些不成熟的看法——大神甲

2017年12月14日近期土地拍卖市场的试水石，更是江阴未来房价风向标，认为73号地拍不高，而且也认为接下来的江阴土地拍卖也很难有大突破，目前的政策环境是：限价、限签、限贷一条龙让房价想涨也涨不了，江阴不可能突破这些政策的束缚，这是约束开发商高价拿地最大的“法宝”。

一、限价有效压制了的产生。

宏观上中央对房地产市场定位已经非常明确，不允许大涨。江阴亦是，开发商即使高成本拿地，但售价即是被行政限定的。

二、限签卡住了开发商的现金流

限定合同签订套数，也即限定了开发商现金回流的速度。限签后面是限贷。即使开发商好不容易通过几个月，甚至更长时间，把合同全部签好，银行的放款也是限放。

接下来的土拍价格不可能再有高潮，那江阴未来房价已可预见。

地价决定不了房价，但地价却是房价最大的推手。江阴地价难创新高，所以江阴未来房价空间已可预见。

张家港和江阴是同个区域位置的，常熟和张家港的经济体量和人口是不如江阴的，那为什么类似玉兰公馆地段的高层住宅，常熟房价是2万，张家港是1.8万，江阴只有1.2万。

73号地属江阴城区核心位置，明年碧桂园上市价，带装修不会超过1.8万，明年调控包括银行贷款，更紧张，想超过都不现实，给核定这么多，也就只能卖这么多。碧桂园的这个价格，就是南门区域的屋顶了。

2018年江阴房价还会涨吗？——大神乙

“长期看人口、中期看土地、短期看金融”我深以为然。

长期看人口，作为县级市江阴，目前人口已是净流出城市，且流出的普遍是本地高端人口，而流入的外地人口略低端些，也就是说城市总的消费力购买力是下降的，尤其体现在房子这种百万以上的消费品，受影响更大。所以说长期看，我并不看好江阴楼市有多大的升值空间。

中期看土地，江阴市区目前的净地并不多，拆迁力度又不算大，土地供应量严重受限，这也是2014年底至今江阴楼市逐渐升温的原因所在，现房越来越少，库存量不断下跌，新房供应量不足，价格自然会上涨。

还有，土拍同样很重要，决定房价的最大因素就是地价，南门首府东北角地块对江阴楼市的影响深远。注意了，楼面价7K多，打破了江阴最高记录，但是南门首府6年前的拍地价是6K多，6年时间楼面价涨了几百块，你们觉得是涨了还是跌了？我原本以为这块地至少8K以上，可以冲刺下10K，这样起码能确保江阴房价继续稳中求升。7K多真的太低了，近期江阴的其他地块也很难拍高。

短期看金融，其实这句话应该改成“短期看政策”，比如限购限贷利率调整首付比例等。纵观从九十年代至今，你们知道宏观调控对房价影响最大的是哪一点么？金融政策。只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。历年来数次调控的周期普遍是2年左右，2018毫无疑问会延续2017的政策，不会放松，甚至会有进一步收紧的可能性。

为何不少大咖对江阴楼市的将来如此悲观？——大神丙

小县城的未来就是承接大城市不愿意做的事情，加工、制造、物流、配送、产业升级也是关注与此 相关的事情，不会那么高级的。基础的，简单的，代工，生产，不丢人，没学会走，就要跑，丢人。

昆山在这方面比江阴高一个档次
张家港和常熟我没看出来...
转型实业、研发、创新这些口号谁都会喊，但是县城就注定很难创新研发，因为实在是缺乏配套的脑力和经济资源。
我宁愿相信，我们江阴的核心企业在上海、深圳设立新的研发基地，也不相信任何大企业会把高层次研发中心延展到县城，不经济，小概率。

又一次土拍

大家其实这样看下来就发现了，就因为一次土拍，众大神观点不约而同看空江阴，然而在小编写这文章的时候，江阴又拍了一块地，澄地2017-C-24号地块（创智天地北面地块），楼面价7074元/㎡，溢价率214.27%。

我只想说一句话，各位论坛大神，你们对这次土拍价格还满意吗？