货币增发是全球现象!要买房你一定要趁早!

在您还在考虑什么时候该买房，该不该买房的时候!全球的货币已经在大增，楼市已经在变更!11月11日下午14:00，由深港两地资深房地产人“地主佬”主讲的一场主题为“抢占城市红利价值，深圳的下一个经济黑马是谁”论坛在佳兆业城市广场举行。

此次论坛由佳兆业城市广场和深圳壹地产联合举办，近百人到场参加，现场热闹非凡。

地主佬为我们分享大会后对市场的最新判断，深圳的下一个经济黑马是谁，以及他独特的《三高三低》深圳投资理念。

以下是昨天论坛的核心内容。

地主佬

一、货币的增发是全球现象。通胀可以带来消费、繁荣、发展和建设。

二、深圳的房子价格涨得这么高，是什么原因?它不单是一个居住产品，不单是一个衣食住行的必需品，它已经衍生成为一个金融产品。

三、你买了一个城市的物业，其实你就等于买了这个城市的股票，股票你能够享受红利，买了一个城市的物业，其实你就享受这个城市的红利

四、你要买房可以看三个月，但是千万不要看三年，看三年你是买不到便宜房子的，你想等它跌，我只能为你祈祷。

五、你问一个金融机构去借明天不再值钱的钞票，去购买一个越来越值钱的资产，你想通这个空间问题的话，你买房就买得很开心，你投资就做得很顺利。

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姜晓鸣:今天城市的价值和红利，今天的价值就是人民币，人民币代表购买力，我有1000块钱，我可以过一个很好的周末，我有100万，我能付个首付，我有500万，我可以全款买一套房子。

1990年全国的M2的总量是1万亿人民币，到了2016年年底，M2的总量已经超过了150万亿，26年从1万亿到150万亿，年均增幅在18%左右。当然现在的增量已经降下来了，目前来说可能是在9%左右，但是最近M2D增量又翘起来了。

我们以平均12%的增量来计算，去年年底150万亿，到7年之后的2024年全国的M2会从150万亿达到300万亿，14年时间会涨到600万亿。

数字很大，你可能没什么概念，但是你可以想象一下，150万亿的东西14年以后变成600万亿，还是那张钞票，但是市场上多了这么多，怎么办?

货币的增发是全球现象。通胀可以带来消费、繁荣、发展和建设。

但是通胀也意味口袋里的钞票不断地在缩水，我做一个大约的估计，如果你不投资的话，你口袋里的钞票一年贬值应该有10%左右，7年之后你的购买力就减半了。有一句话叫现金为王，我觉得现金是坑，你不要存太多的现金，你会发现贬值的速度非常快。

你把现金存到银行或者是做理财，你会获得短暂的快乐，但是它会带给你长期的痛苦，因为它没有资本增长。你100万的钱做了银行的理财产品，你会有一定的利息收入，但是你的资本增长没有。

你的资本还是100万，你的本金不会膨胀。房地产不一样，房地产有回报，那是你的租金回报，有资本增长，那是你的房价的增长。这个货币政策和数据我分享到这里。

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来了就是深圳人，今天我们在座的无论你有没有购房的资格，你坐在这里我恭喜大家，大家和我一样，你可以分享到这个城市的红利，你可以分享到城市的价值。

朋友们会问，全国房价涨了这么多，尤其是深圳，远的不说，我们从2015年开始，2015、2016、2017年这三年，好的地段涨了两倍，非常不好的地段至少也涨了一倍。我们的购买价值在哪里?

我们的购买动机在哪里?我带出我们今天的城市价值，我今天讲的城市的价值是讲深圳，如果你跳到别的城市，请你灵活运用。我分享一下深圳的红利，我把它总结归纳了一下，“三高”和“三低”，这是深圳这座城市特有的。

先说三高:第一高，深圳有着全国最高的GDP增长率，今年深圳GDP的增长接近9%，这是全国甚至是全球发达城市最高的增速。第二高，我们有着全国一线城市最高的人口流入。在房地产领域有一句比较著名的话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人为本，没有人就没有衣食住行，房子是给人住的，深圳的房子价格涨得这么高，是什么原因?它不单是一个居住产品，不单是一个衣食住行的必需品，它已经衍生成为一个金融产品。

当它衍生成为一个金融产品，很多人会跨进这个领域来算计，很多金融方面的，投机方面的，包括一级开发、二级市场、三级销售的，大家都会来算计这块蛋糕，这是人口。

第三高，在全国一线城市最高、最密集的城市资金的投入、公共资金的投入，这是我们独有的。

还有三低:第一，我们有着全国一线城市最低的人口平均年龄。第二，我们有着最小的城市面积，第三，我们有着全国城市最低的住房的自有率。

刚才说深圳有全国最高的GDP增长，今年GDP增长8.9%，我们旁边的香港的GDP增长只有1.9%。深圳很有可能在今年，最晚在明年深圳的GDP总量超越香港。我们的GDP增幅已经远远超越了香港。

最高的人口净列入方面，虽然说城市的生活成本不断地增加，但是我们看到年轻的毕业生、高学历的专业人士源源不断地流入深圳，当然深圳本身是很吸引人的，也有很多的原因，深圳是需要吸引人才的，其中在户籍人口规划方面，深圳有这样的需求，深圳开通了人才入户。

从这方面来说，深圳的人口净流入是在一线城市之中排第一的，上海已经是负数了，最新的数据，上海的人口流入已经是负数，但是深圳是人口净流入全国最高的。

再说一下最密集的城市建设、社会公共资金的投入，过千亿的项目可以说是遍地开花。深圳是一个多中心的城市，深圳不像广州，广州就是一个市中心、一个副中心，但是深圳是多中心，以前的罗湖、福田，再到南山、宝安区，还不断地在切分，又成立了很多的新区，包括坪山新区、大鹏新区、龙华新区。

我们这个多中心的发展，每一个中心都有非常密集的投入，包括地铁、医院、学校等等，在国内来说，如果深圳认第二，没有人能认第一。

这个密集的投入其实是一个水涨船高的道理，你买了它这个城市的物业，其实你就等于买了这个城市的股票，股票你能够享受红利，买了它的物业，其实你就享受这个城市的红利，不断地投入，意味着有产出、有吸引。良好的教育、优秀的医疗，这都是把人口往中心、往城市吸引的一个重要的因素。

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讲完了三高，再分享一下三低。我出生在上海，在香港长大，环游全球，最后落地深圳，这个故事很长。分享一下这几个城市的特点，上海的土地面积是深圳的3倍多，广州是深圳的4倍，北京是我们的8倍，北上广深这四个一线城市的人口都相当，都是超过2000万的居住人口。

但是深圳2000平方公里的土地，我们只是北京的1/8、广州的1/4、上海的1/3，而且那三个城市基本上都是平原，而深圳是一个多山的地带，这代表土地开发有限、城市规模小，深圳也没有说要扩容、扩展的计划。

我们说中期看土地，我们可以看土地的供应量，大家可以看到罗湖和福田已经没有土地供应量了，这是从昨天的最新土拍上政府全部讲的数据，每一个区在明年6月份都必须供应一块人才安居的土地，但是罗湖和福田不需要供应，因为他们根本就没有土地了，从侧面可以看出土地的供应量。

第二个低，我看今天在座的各位，我们的平均年龄可能30岁都不到，官方的数据是平均年龄31岁，但是今天来到现场的平均年龄可能30岁都不到，在深圳的地铁、公交上基本上看到都是年轻人，很少有老年人。

平均年龄30岁代表什么?最旺盛的生产力，有结婚的需求，有繁衍下一代的需求，有教育的需求。年龄最低的人口代表了一个旺盛的生产力，这是不容忽视的。

第三个是最低的住房自有率，这一点媒体说得比较少，我也向大家汇报一下，在上海住房自有率超过70%，在北京也是同样的，广州是一线城市住房自有率最高的一个城市，达到的90%。深圳是多少呢?

深圳住房自有率只有34%。深圳是一个年轻的城市，大家都不是来自深圳本地的，深圳本地只有30万人口，我们都是移民，大家来的有先后的分别，有的人来得比较早，早早就买了房，比较幸运。

但是有的朋友因为客观因素，他刚刚研究生毕业，去年才拎着包投入到深圳来，当然他还没有买房子，或者他正在计划买房子，因为是年轻的城市，所以我们的住房自有率是偏低的。

只有34%的住房自有率，意味着66%的人没有买房子，如果各位有计划投资房地产，你选择一个城市，你想在66%的龙头买，还是想在66%的龙尾买呢?这个大家需要考虑。结合我刚才说的货币增发，货币的贬值，你可想而知。

我经常跟我的粉丝讲，你要买房可以看三个月，但是千万不要看三年，看三年你是买不到便宜房子的，你想等它跌，我只能为你祈祷，如果你真的看了足够长的时间，看了三年的时间，货币的贬值直接就是拉高房价的因素，房价不涨，但是你的购买力贬值10%，三年之后你的购买力就贬值30%多。

我把深圳这个很特殊的情况归类为三高三低，希望能够对在座有住房需求、有投资需求的朋友有一定的启发。

04

个人的财务规划要早，你一定不要光盯着眼前的利润，你不要感觉到一个理财产品每三个月可以分红一次，最重要你要看着你有没有资本的增长。

我强调一点，你的本金要有增长，你的本金不增长，给你的红利你就花掉了，100万一年给你5万元的利息，你很容易就花掉了，明年你的本金还是100万，你的资本增长没有。

刚刚有朋友问我，姜老师，我们家收入不高，我们家现在欠700万的房贷。我马上就告诉他，我说你应该痛苦并快乐地笑。

今天你欠700万房贷，你要月供30年，你不要感觉到苦，现在的700万到了10年以后、20年以后就不止700万的价值，现在月供2万是一个很大的数字，但是当你供完10年以后。

当然你还有20年没有供，10年以后的2万可能就并不是那么恐怖的数字，因为货币的购买力不断在削减。

你问一个金融机构去借明天不再值钱的钞票，去购买一个越来越值钱的资产，你想通这个空间问题的话，你买房就买得很开心，你投资就做得很顺利。

我知道作为中国人应该谦虚，今天能够站在台上分享，我是抱着一个谦虚的心态，但是我这里要讲一句不谦虚的话，请你们不要介意，如果你听完以后觉得不中听的话，你忘记它，不要让我这句话破坏我在你们心中的形象。

我在欧洲做房地产投资大概有十来年，回到深圳大概也有十来年，我很自豪地说一句，由于这个世界上有通胀这么一回事，我20几年来都没有输过。我很乐意把这个经验分享给大家，只要你有足够的耐心，只要你有足够的眼光，你去选一个好的产品，你是输不了的。

因为货币购买力的贬值是水涨船高的，它会把你的物业价值捧上来。当然房地产投资你不能用股票的眼光去看，买下去，下个星期涨停板。

房地产不是这样，你至少要有3-5年的时间，你选一个好的产品，它的优势要慢慢孵化出来，它不会像股票有一个利好消息，明天就涨停板，它要慢慢孵化出来。

从挖地铁的时候你去买它，到它开通的时候它的价值就孵化起来了，地铁开通了你还来买干吗?我在2009年写过一篇宝安灵芝片区的文章，那时候是5000块钱一平米，带宝安中学，我作为一个投资标的分享出来。

8年以后的今天，那里的价值是5万块，它涨了10倍，你有没有看到这是要经过8年的时间，所以房地产是要看中长期的(3-5年是中期，5-8年是长期)，在这个过程中我们要抱着良好的心态。

你买了一套房子，你感觉欠了这么多钱，心里不踏实，但是你要记住，你是借用了明天不再值钱的钞票，去购买一个明天更加值钱的资产。

现场互动提问

提问:

深圳的房价自从严厉调控以后，处于一个微微下跌的状态，深圳未来的房价走势趋势是怎么样的?现在还能不能够出手购房?

地主佬:

我刚才说了，深圳是多中心的发展，接下来我们不说它告别了黄金10年，或者说进入了白银10年，我觉得接下去深圳是片区分化、产品分化的。首先你要选择板块，我刚才说了地铁开通了你别去买了，在地铁开挖的时候你去买，然后给它三年的孵化，这是提前的潜伏。

在板块方面，我总结了一下，一是交通未来的改善，一个是学校、教育、医疗，这是民生问题。还有一个是板块的核心拳头产品是什么，我举一个不恰当的例子，大亚湾的核心拳头产品是什么?

你脑子里一片空白。但是深圳福田的核心板块产品是什么?罗湖、南山、宝安，再到坂田，我们这里有什么呢?刚才余经理已经非常仔细地把这个分享给了大家。所以在这方面，我认为深圳绝对可以投，但是在投的同时你必须要分析，未来的板块有没有城市更新，有没有板块升级的预期。

为什么罗湖涨不起来，或者说涨得慢?因为城市更新比较慢，它已经被全部占领了，它需要腾笼换鸟，腾笼换鸟是一个很累的工作，你要把旧的挤出去，把旧的推倒再建新的，但是在坂田城市更新、板块级做得非常棒。

华为旁百万综合体大盘

项目效果图

佳兆业城市广场整体占地面积约30万平米，建筑面积约180万平米，占据坂田科技城核心区位。

五期地块位于龙岗区坂田街道宝吉一路、中浩一路、宝吉路、中浩三路围合区域，总占地面积约24243.95㎡，总建筑面积约246400㎡，涵盖住宅、商业、公寓等多种业态。

项目交通便捷，毗邻规划的10号线岗头站、雪象站;此外，坂银通道预计2018年建成通车，建成后，将大大缩短坂田到福田的通行时间;另还有一条深惠城际线正在规划建设中，预计2018年开工，2022年建成通车，届时可由项目快速通往前海中心区。

项目规划有建面约9万平米综合商业MALL，配套有3所幼儿园和深大附中九年制，1公里范围内还有万科城实验学校、规划高中学校用地、规划的坂田北国际学校等。同时按政府规划，清华附中将入驻坂田。

值得一提的是，五期是功能完善的综合体地块，是实现项目从百万纯居大盘到全业态城市综合体大盘的飞跃。